Sleutelverklaring kan grote gevolgen hebben

Een sleutelverklaring kan grote gevolgen hebben. Als u uw huis heeft verkocht aan een koper, krijgt de koper normaal gesproken de sleutel bij ondertekening van de notariële leveringsakte. De koopsom wordt dan ook betaald. Het risico gaat bij ondertekening van de leveringsakte over op de koper. De koper is dan ook overdrachtsbelasting verschuldigd (2% over de waarde of koopsom van de woning).

Als uw huis al leeg staat en de koper alvast in het huis wil gaan verbouwen, wordt wel eens vooruitlopend op de overdracht, de sleutel aan de koper gegeven. Daarvoor wordt dan een sleutelverklaring opgemaakt. Dat kan grote gevolgen hebben.

Bij sleutelverklaring wordt het risico overgedragen

Een sleutelverklaring leidt er toe dat het risico al over gaat en de koper op moment van de sleutelverklaring al overdrachtsbelasting is verschuldigd. Als die overdrachtsbelasting, waarvan melding en betaling bij de belastingdienst moet worden gedaan, niet tijdig is betaald, zijn boetes verschuldigd.

Hypotheekbank moet toestemming geven

Waar u verder rekening mee moet houden is dat uw hypotheekbank toestemming moet geven voor het in gebruik geven van de woning aan de koper van uw huis. In de meeste hypotheekakten staat namelijk dat voor het in gebruik geven of verhuren van de woning aan derden, vooraf toestemming gevraagd moet worden. Als deze toestemming niet gevraagd wordt, zal de sanctie zijn dat de gehele lening in een keer door de bank opgeëist kan worden.

Onvoorziene omstandigheden

Tot slot zou kunnen blijken dat de koper –door onvoorziene omstandigheden- toch de financiering van de aankoop niet rond krijgt of dat het tekenen van de akte van levering om een andere reden uitgesteld moet worden of niet doorgaat. Als er al klus- of verbouwingswerkzaamheden zijn gedaan, dient dit te worden teruggedraaid.

Kortom: wees voorzichtig met het gebruik van een sleutelverklaring. Niet alle risico’s worden daarmee afgedekt. Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met deNotarissen. 

Mr. Geertje Dantuma Notaris te Vianen